Laba operasi tumbuh jauh di atas revenue.
Revenue H1 hanya naik 1,0%, tetapi efisiensi mendorong laba operasi dan Q2 tetap kuat tanpa keuntungan aset digital.
Hospitality Research · July 2026
PT Eastparc Hotel Tbk · IDX: EAST
Laba Melaju,
Kas Menyusut.
Efisiensi mengangkat margin saat pendapatan nyaris datar. Dividen agresif, pinjaman pihak berelasi, dan kas yang menipis menguji kualitas diskonnya.
Data cut-off 18 Juli 2026 · Harga pasar 17 Juli 2026
HargaRp90
Fair valueRp90
RangeRp65–110
RisikoTinggi
01
Single asset · 192 rooms · Sleman, Yogyakarta
01
Investment thesis
Hotel yang baik.
Saham yang belum memberi ruang salah.
Harga Rp90 sudah mencerminkan base case. Potensi bull tetap ada, tetapi belum seimbang dengan risiko tata kelola dan likuiditas.
Dividen melampaui kemampuan FCF.
Kas turun ke Rp9,1 miliar setelah pembayaran dividen Rp38,8 miliar. Net cash tersisa Rp3,6 miliar.
Diskon buku tidak datang gratis.
Surplus revaluasi membentuk 45,6% ekuitas, sementara risiko satu aset dan saham illiquid membatasi multiple.
Untuk pemegangPertahankan secara selektif.
Pantau kas, pinjaman pihak berelasi, dan disiplin dividen—bukan hanya headline laba.
Untuk calon investorTunggu ruang salah.
Targetkan diskon 15–20% dari base value atau bukti okupansi, ADR, dan cash rebuild.
Upgrade thesisKas pulih + governance membaik.
Piutang pengendali lunas, proyek on-budget, revenue kembali tumbuh, dan margin bertahan.
02
Business & asset
Satu hotel.
Tiga mesin pendapatan.
Kamar menjadi jangkar. F&B menangkap wallet share, sedangkan atraksi keluarga memperkuat alasan menginap dan direct booking.
192Kamar
20Meeting rooms
29Atraksi keluarga
Hotel bintang lima bertema taman di Sleman. Diversifikasi pengalaman memperkuat produk, tetapi bukan diversifikasi aset.
Rooms
Pricing × occupancy. Room revenue H1 turun 1,9% YoY.
Food & beverage
Tumbuh 7,5% H1; menangkap belanja tamu, event, dan MICE.
Other
Atraksi menjadi demand enabler, bukan segmen pelaporan terpisah.
03
Latest performance
Margin pulih.
Volume belum.
Q2 standalone mengonfirmasi efisiensi operasi. Tantangan H2 adalah membuktikan pertumbuhan revenue tanpa hanya mengandalkan pricing dan biaya.
MetricH1 2026H1 YoYQ2 YoY
RevenueRp44,78 miliar+1,0%−2,7%
Operating profitRp19,50 miliar+19,5%+14,0%
Net incomeRp16,96 miliar+34,3%+14,8%
Free cash flowRp14,49 miliar−10,7%n/a
04
Cash & capital allocation
Bukan hotelnya.
Kasnya.
Leverage hari ini rendah. Namun dividen di atas FCF dan pinjaman tanpa bunga kepada pengendali memperkecil pilihan saat demand melemah.
Buffer masih positif, tetapi tipis.
Naik dari 0,92× pada Desember 2025.
Bunga mengambang 9,5%, dijamin aset hotel.
Tanpa bunga, tanpa jaminan, di luar kegiatan normal.
05
Scenario valuation
Harga Rp90 adalah
base case, bukan bargain.
Gabungan 70% P/E dan 30% P/B memberi rentang lebar. Illiquidity, revaluasi aset, dan governance membatasi multiple.
Base fair valueRp900,0% vs Rp90
FY26 revenueRp94 miliar
EBITDA margin49%
Net incomeRp31 miliar
Earnings anchor11,5× P/E
Margin bertahan, tetapi kas tetap tipis dan harga sudah mencerminkan nilai wajar.
Rp65BearRp90Base / priceRp110Bull
06
Risk register
Margin tinggi tidak
menghapus risiko.
Risiko terbesar bukan leverage saat ini, melainkan pola alokasi kas yang dapat mengikis margin of safety sebelum siklus melemah.
Capital allocation
Dividen 2,68× FCF dan piutang pihak berelasi mengikis pilihan saat demand melemah.
Single-asset demand
Seluruh ekonomi bergantung pada satu hotel dan satu lokasi di Sleman.
Project execution
Target penyelesaian construction-in-progress bergeser dari 2026 ke 2027.
Likuiditas saham
Rata-rata nilai transaksi sekitar Rp74 juta per hari membatasi kecepatan keluar.
Asset & reputation
Gangguan aset, review, atau biaya perawatan langsung mengenai seluruh ekuitas.
Disclosure
ADR, RevPAR, okupansi 2026, dan biaya proyek per fasilitas belum dibuka lengkap.
Operating margin ≥47%, net cash >Rp10 miliar, piutang pengendali lunas, dan proyek on-budget.
Dividen atau loan baru saat net cash tipis, margin <37%, room revenue tetap turun, atau proyek kembali tertunda.
07
Document library
Tiga dokumen.
Satu urutan baca.
Mulai dari tesis analis, verifikasi angka pada laporan keuangan, lalu baca rencana dan narasi manajemen dalam Public Expose.
01Independent researchPDF
Premium Equity Research
Tesis, kualitas laba, neraca, valuasi skenario, risiko, katalis, dan action framework EAST.
02Company filing · BilingualPDF
Laporan Keuangan TW II 2026
Laporan posisi keuangan, laba rugi, perubahan ekuitas, arus kas, serta catatan untuk periode enam bulan.
03Official management materialPDF
Public Expose 2026
Profil perseroan, kinerja keuangan dan operasi, serta analisis manajemen yang dipaparkan kepada publik.
Final verdict
Hold / Wait
Rp90Base fair value · risiko tinggiDecision framework
Operasi memberi bukti. Harga belum memberi diskon.
EAST mampu mengubah pertumbuhan revenue 1,0% menjadi pertumbuhan laba operasi 19,5%. Namun kas turun tajam setelah dividen, sementara satu hotel, proyek yang bergeser, dan saham illiquid membuat harga Rp90 belum menyediakan ruang salah.
Riset independen berbasis informasi publik dan estimasi analis. Bukan penawaran, ajakan, atau rekomendasi personal. Investor wajib menilai tujuan, horizon, likuiditas, dan toleransi risikonya sendiri.